Il canone concordato a Milano è un contratto di affitto il cui importo rientra nelle fasce fissate da un accordo locale, non dal libero mercato. A Milano sono in vigore due accordi locali, quello del 12 giugno 2023 e quello del 27 luglio 2023. In cambio il proprietario ottiene la cedolare secca al 10% (l'imposta sostitutiva sul reddito da affitto) invece del 21%, l'IMU ridotta del 25% e gli incentivi del Comune (una tantum fino a 2.000 euro, rimborso attestazione, contributo ristrutturazione, fondo di garanzia).
I due accordi locali di Milano
A Milano sono in vigore due accordi locali per il canone concordato, riconosciuti entrambi dal Comune.
- Accordo del 12 giugno 2023, firmato da ANIA, Assocasa, Confabitare, Feder.Casa, Federproprietà e Unioncasa: divide la città in 4 zone definite da elenchi di quartieri e fissa i valori in euro al metro quadro al mese.
- Accordo del 27 luglio 2023, aggiornato il 20 settembre 2023, firmato da Assoedilizia (Confedilizia), UPPI, ASPPI, APPC e Confappi con Sunia, Uniat e Conia: divide la città in 5 zone e fissa i valori in euro al metro quadro all'anno (Milano Abitare).
Con la sentenza 2005/2024 il TAR della Lombardia ha esteso a entrambi gli accordi la riduzione IMU e gli incentivi del Comune, prima riservati al solo accordo del 27 luglio. Entrambi restano tuttora vigenti.
Il calcolatore del canone concordato a Milano di Bonus Immobiliare segue l'accordo del 12 giugno 2023 (in vigore dal 12 giugno 2023). Il calcolatore gratuito di Milano Abitare segue l'accordo del 27 luglio 2023. L'attestazione (il documento che certifica la conformità del canone alla fascia dell'accordo) la rilasciano le associazioni firmatarie dell'accordo usato per il contratto.
I valori dell'accordo del 12 giugno 2023 sono pubblicati nell'accordo firmato dalle sue associazioni; il Comune ne dà conto nella pagina ufficiale. La tabella qui sotto riporta invece le fasce dell'accordo del 27 luglio 2023.
Le zone di Milano
L'accordo del 27 luglio 2023 divide la città in 5 zone urbane omogenee, dal centro verso l'esterno. Non ci sono nomi di quartiere per zona: la zona di un indirizzo si legge sulla mappa e sull'elenco vie allegati all'accordo. L'accordo del 12 giugno 2023 usa invece 4 zone definite da elenchi di quartieri.
Trova la zona del tuo indirizzo sulla mappa interattiva, oppure leggi la guida alle zone di Milano.
Tabella dei valori dell'accordo del 27 luglio 2023
La tabella vale per i contratti stipulati con l'accordo del 27 luglio 2023: il canone del singolo immobile rientra nella fascia della sua zona.
| Zona | Minimo €/mq/anno | Massimo €/mq/anno |
|---|---|---|
| Zona 1 | 100 | 310 |
| Zona 2 | 70 | 180 |
| Zona 3 | 60 | 170 |
| Zona 4 | 55 | 160 |
| Zona 5 | 50 | 130 |
Fonte: Comune di Milano e flyer ufficiale (PDF).
Incentivi del Comune 2026 e valori soglia
Per chi firma un contratto abitativo di almeno cinque anni (3+2) il Comune eroga un contributo una tantum che cresce con la durata del contratto.
Al contributo si aggiungono, per lo stesso proprietario, altre tre misure (Comune di Milano):
- Rimborso attestazione fino a 100 euro delle spese sostenute da inquilino e proprietario.
- Contributo per ristrutturazioni fino a 4.000 euro per la messa a norma dell'alloggio.
- Fondo di garanzia che copre fino a 18 mensilità non pagate dall'inquilino.
Il contributo una tantum, il rimborso e il contributo ristrutturazioni si ottengono solo se il canone resta sotto un valore soglia per zona, fissato dalla Deliberazione di Giunta n. 280 del 6 marzo 2025. È un tetto per gli incentivi comunali, non cambia le fasce dell'accordo né le agevolazioni fiscali.
| Zona | Valore soglia €/mq/anno |
|---|---|
| Zona 1 | 238,46 |
| Zona 2 | 174,53 |
| Zona 3 | 163,31 |
| Zona 4 | 158,10 |
| Zona 5 | 129,60 |
Fonte: Milano Abitare e testo della delibera (PDF). I contributi operano nei limiti dei fondi stanziati per il 2026.
Per il 2026 sono aperti anche due bandi collegati, con destinatari diversi:
- Sostegno affitto per giovani lavoratori, fino a 2.400 euro: è un contributo per l'inquilino under 35 con ISEE (l'indicatore della situazione economica equivalente) entro 26.000 euro e lavoro a Milano, valido anche per l'affitto libero (Comune di Milano). Essendo a sportello fino a esaurimento fondi, va verificato lo stato al momento della domanda.
- Salvasfratti – morosità incolpevole, fino a 12.000 euro: è un contributo per l'inquilino moroso incolpevole, aperto fino al 31 dicembre 2026, che premia la firma di un nuovo contratto a canone concordato o comunque più basso del precedente (avviso 2026, PDF).
Vantaggi fiscali
Milano è un comune ad alta tensione abitativa, quindi al canone concordato si applica la cedolare secca al 10% invece del 21% (Comune di Milano). Su un canone di 12.000 euro l'anno preso a esempio, la differenza è netta.
L'IMU (l'imposta municipale propria) sul canone concordato usa le aliquote comunali 2026 ridotte del 25% per legge (art. 1 comma 760 della L. 160/2019).
| Situazione | Aliquota Comune | Con riduzione 25% |
|---|---|---|
| Abitazione principale del conduttore | 0,73% | 0,5475% |
| Altri casi, transitori, studenti | 1,04% | 0,78% |
Fonte: Comune di Milano; aliquote fissate con delibera del Consiglio comunale n. 110 del 18 dicembre 2025.
Alla cedolare e all'IMU si aggiungono la base IRPEF ridotta del 30% (dopo la riduzione forfettaria del 5%) e l'imposta di registro calcolata sul 70% del canone, dove non si sceglie la cedolare (Comune di Milano).
Milano Abitare
Milano Abitare è l'agenzia per l'affitto accessibile del Comune di Milano. Offre gratuitamente uno sportello che orienta proprietari e inquilini, un calcolatore online sull'accordo del 27 luglio 2023, l'assistenza per gli incentivi comunali e l'avvio dell'attestazione bilaterale.
L'attestazione non la rilascia direttamente Milano Abitare: va richiesta da inquilino e proprietario ad almeno due associazioni firmatarie dell'accordo, una della proprietà e una degli inquilini (Milano Abitare). Il dettaglio è nell'articolo sull'attestazione a Milano e nella guida nazionale all'attestazione.
Contratti: 3+2, transitorio, studenti
L'accordo di Milano prevede tre tipi di contratto, con durate diverse (Milano Abitare).
Per le durate oltre 3+2 l'accordo del 27 luglio 2023 prevede maggiorazioni del canone: 3% per 4+2, 5% per 5+2, 8% per 6+2 e 10% oltre i sei anni.
Come si attiva, passo per passo
- Trova la zona dell'immobile sulla mappa e calcola il canone con il calcolatore.
- Scegli il contratto tipo: abitativo 3+2, transitorio o per studenti.
- Richiedi l'attestazione bilaterale alle associazioni firmatarie.
- Registra il contratto all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, con l'opzione per la cedolare secca al 10%.
- Chiedi gli incentivi del Comune tramite Milano Abitare.
Documenti da preparare: documento d'identità e codice fiscale delle parti, visura catastale con la superficie, attestato di prestazione energetica (APE, il documento che indica la classe energetica), bozza del contratto e modello RLI (il modulo di registrazione delle locazioni immobiliari).
Per una stima del canone nella tua zona, usa il calcolatore del canone concordato a Milano: bastano l'indirizzo e le caratteristiche dell'immobile.
Domande frequenti sul canone concordato a Milano
Quanto costa un affitto a canone concordato a Milano?
L'accordo del 27 luglio 2023 fissa fasce da 50 a 310 euro al metro quadro all'anno secondo la zona: da 100 a 310 in zona 1, fino a 50–130 in zona 5. Il canone di un singolo immobile dipende dalla zona, dalla superficie e dalle caratteristiche dell'alloggio, e rientra dentro la fascia della sua zona.
Quale accordo si applica a Milano?
A Milano sono in vigore due accordi locali: quello del 12 giugno 2023 (4 zone, valori in euro al metro quadro al mese) e quello del 27 luglio 2023 (5 zone, valori in euro al metro quadro all'anno). Con la sentenza 2005/2024 il TAR della Lombardia ha esteso a entrambi la riduzione IMU e gli incentivi del Comune. Entrambi restano tuttora vigenti.
Serve l'attestazione per il canone concordato a Milano?
Sì, per i contratti firmati senza l'assistenza delle organizzazioni serve l'attestazione bilaterale, rilasciata da almeno due associazioni firmatarie dell'accordo usato per il contratto, una della proprietà e una degli inquilini. Serve per accedere alle agevolazioni fiscali e agli incentivi del Comune, che ne rimborsa le spese fino a 100 euro.
Quanto dura un contratto a canone concordato a Milano?
L'accordo di Milano prevede tre tipi di contratto: abitativo, con durata minima di tre anni più due di rinnovo; per studenti universitari, da sei mesi a tre anni; transitorio, fino a diciotto mesi e non rinnovabile. Per le durate oltre 3+2 l'accordo prevede maggiorazioni del canone dal 3% al 10%.
Quali incentivi dà il Comune di Milano nel 2026?
Per chi firma un contratto 3+2 il Comune eroga un contributo una tantum da 1.200 a 2.000 euro secondo la durata, il rimborso fino a 100 euro delle spese di attestazione, un contributo per ristrutturazioni fino a 4.000 euro e un fondo di garanzia che copre fino a 18 mensilità non pagate dall'inquilino. I contributi operano nei limiti dei fondi disponibili.
Che differenza c'è tra canone concordato e affitto libero a Milano?
Nell'affitto libero il canone lo decidono le parti e la cedolare secca è al 21%. Nel canone concordato il canone rientra nelle fasce dell'accordo locale e la cedolare secca scende al 10%, con IMU ridotta del 25%, base IRPEF ridotta del 30% e imposta di registro calcolata sul 70% del canone.