I due accordi locali di Milano
A Milano sono in vigore due accordi locali (detti anche accordi territoriali) per il canone concordato, riconosciuti entrambi dal Comune.
- Accordo del 12 giugno 2023, firmato da ANIA, Assocasa, Confabitare, Feder.Casa, Federproprietà e Unioncasa: divide la città in 4 zone definite da elenchi di quartieri e fissa i valori in euro al metro quadro al mese.
- Accordo del 27 luglio 2023, aggiornato il 20 settembre 2023, firmato da Assoedilizia (Confedilizia), UPPI, ASPPI, APPC e Confappi con Sunia, Uniat e Conia: divide la città in 5 zone e fissa i valori in euro al metro quadro all'anno (Milano Abitare).
Con la sentenza 2005/2024 il TAR della Lombardia ha esteso a entrambi gli accordi la riduzione IMU e gli incentivi del Comune, prima riservati al solo accordo del 27 luglio. Entrambi restano tuttora vigenti.
Il calcolatore del canone concordato a Milano di Bonus Immobiliare segue l'accordo del 12 giugno 2023, tuttora vigente, mentre il calcolatore gratuito di Milano Abitare segue quello del 27 luglio 2023.
I valori dell'accordo del 12 giugno 2023 sono nel testo firmato dalle associazioni, che il Comune richiama nella pagina ufficiale; la tabella riporta invece quelli dell'accordo del 27 luglio 2023.
Le zone di Milano
L'accordo del 27 luglio 2023 divide la città in 5 zone, dal centro verso l'esterno, senza nomi di quartiere: la zona di un indirizzo si legge sulla mappa e sull'elenco vie allegati all'accordo. Quello del 12 giugno 2023 usa invece 4 zone definite da elenchi di quartieri.
Per sapere in quale zona cade un indirizzo usa la mappa interattiva del canone concordato a Milano; per capire come sono divise le zone leggi la guida alle zone di Milano.
Tabella dei valori dell'accordo del 27 luglio 2023
La tabella vale per i contratti stipulati con l'accordo del 27 luglio 2023: il canone del singolo immobile rientra nella fascia della sua zona.
| Zona | Minimo €/mq/anno | Massimo €/mq/anno |
|---|---|---|
| Zona 1 | 100 | 310 |
| Zona 2 | 70 | 180 |
| Zona 3 | 60 | 170 |
| Zona 4 | 55 | 160 |
| Zona 5 | 50 | 130 |
Fonte: Comune di Milano e flyer ufficiale (PDF).
Incentivi del Comune 2026 e valori soglia
Per chi firma un contratto abitativo di almeno cinque anni (3+2) il Comune eroga un contributo una tantum che cresce con la durata del contratto.
Al contributo si aggiungono, per lo stesso proprietario, altre tre misure (Comune di Milano):
- Rimborso attestazione fino a 100 euro delle spese sostenute da inquilino e proprietario.
- Contributo per ristrutturazioni fino a 4.000 euro per la messa a norma dell'alloggio.
- Fondo di garanzia che copre fino a 18 mensilità non pagate dall'inquilino.
Il contributo una tantum, il rimborso e il contributo ristrutturazioni si ottengono solo se il canone resta sotto un valore soglia per zona, fissato dalla Deliberazione di Giunta n. 280 del 6 marzo 2025: un tetto per gli incentivi comunali, che non cambia le fasce dell'accordo né le agevolazioni fiscali.
| Zona | Valore soglia (euro al metro quadro all'anno) |
|---|---|
| Zona 1 | 238,46 |
| Zona 2 | 174,53 |
| Zona 3 | 163,31 |
| Zona 4 | 158,10 |
| Zona 5 | 129,60 |
Fonte: Milano Abitare e testo della delibera (PDF). I contributi operano nei limiti dei fondi stanziati per il 2026.
Per il 2026 sono aperti anche due bandi collegati, con destinatari diversi:
- Sostegno affitto per giovani lavoratori, fino a 2.400 euro: è un contributo per l'inquilino under 35 con ISEE (l'indicatore della situazione economica equivalente) entro 26.000 euro e lavoro a Milano, valido anche per l'affitto libero (Comune di Milano). Essendo a sportello fino a esaurimento fondi, va verificato lo stato al momento della domanda.
- Salvasfratti – morosità incolpevole, fino a 12.000 euro: è un contributo per l'inquilino moroso incolpevole, aperto fino al 31 dicembre 2026, che premia la firma di un nuovo contratto a canone concordato o comunque più basso del precedente (avviso 2026, PDF).
Vantaggi fiscali
Milano è un comune ad alta tensione abitativa, quindi al canone concordato si applica la cedolare secca al 10% invece del 21% (Comune di Milano). Su un canone di 12.000 euro l'anno, per esempio, la cedolare costa 1.200 euro invece di 2.520: 1.320 euro in meno.
Il 28 ottobre 2026 il governo ha annunciato con la manovra per il 2027 una cedolare secca al 5% sul canone concordato, all'1% con un inquilino fino a 35 anni, che non è ancora legge.
Con il canone concordato l'IMU (l'imposta municipale propria) si riduce del 25%: si paga il 75% dell'imposta calcolata con l'aliquota deliberata dal Comune di Milano per il 2026.
| Situazione | Aliquota Comune | Con riduzione 25% |
|---|---|---|
| Abitazione principale dell'inquilino | 0,73% | 0,5475% |
| Altri casi, transitori, studenti | 1,04% | 0,78% |
Fonte: Comune di Milano; aliquote fissate con delibera del Consiglio comunale n. 110 del 18 dicembre 2025.
Se invece non scegli la cedolare, hai la base IRPEF ridotta del 30% (dopo la riduzione forfettaria del 5%) e paghi l'imposta di registro calcolata sul 70% del canone; l'IMU ridotta vale in entrambi i casi (Comune di Milano).
Milano Abitare
Milano Abitare, l'agenzia per l'affitto accessibile del Comune di Milano, offre gratuitamente uno sportello che orienta proprietari e inquilini, un calcolatore online sull'accordo del 27 luglio 2023, l'assistenza per gli incentivi comunali e l'avvio dell'attestazione.
L'attestazione è il timbro con cui le associazioni di categoria che hanno firmato l'accordo usato per il contratto confermano che il canone lo rispetta: serve nei contratti firmati senza l'assistenza delle associazioni, per avere la cedolare secca al 10%, l'IMU ridotta e gli incentivi del Comune. Non la rilascia Milano Abitare: inquilino e proprietario la chiedono ad almeno due associazioni, una della proprietà e una degli inquilini (Milano Abitare). Il dettaglio è nell'articolo sull'attestazione a Milano e nella guida nazionale all'attestazione.
Contratti: 3+2, transitorio, studenti
A Milano si stipulano tre tipi di contratto a canone concordato: il contratto abitativo 3+2, che dura tre anni più due di rinnovo; il contratto per studenti universitari, da 6 mesi a 3 anni; il transitorio, fino a 18 mesi (Milano Abitare).
Per le durate oltre 3+2 l'accordo del 27 luglio 2023 prevede maggiorazioni del canone: 3% per 4+2, 5% per 5+2, 8% per 6+2 e 10% oltre i sei anni.
Come si attiva, passo per passo
- Trova la zona dell'immobile sulla mappa e calcola il canone con il calcolatore.
- Scegli il contratto tipo: abitativo 3+2, transitorio o per studenti.
- Richiedi l'attestazione alle associazioni di categoria che hanno firmato l'accordo.
- Registra il contratto all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, con l'opzione per la cedolare secca al 10%.
- Chiedi gli incentivi del Comune tramite Milano Abitare.
Documenti da preparare: documento d'identità e codice fiscale delle parti, visura catastale con la superficie, attestato di prestazione energetica (APE, il documento che indica la classe energetica), bozza del contratto e modello RLI (il modulo di registrazione delle locazioni immobiliari).
Per una stima del canone nella tua zona, usa il calcolatore del canone concordato a Milano: bastano l'indirizzo e le caratteristiche dell'immobile.
Domande frequenti sul canone concordato a Milano
Quanto costa un affitto a canone concordato a Milano?
L'accordo del 27 luglio 2023 fissa fasce da 50 a 310 euro al metro quadro all'anno secondo la zona: da 100 a 310 in zona 1 e da 50 a 130 in zona 5. Il canone di un singolo immobile dipende dalla zona, dalla superficie e dalle caratteristiche dell'alloggio, e rientra dentro la fascia della sua zona.
Quale accordo si applica a Milano?
A Milano sono in vigore due accordi locali: quello del 12 giugno 2023 (4 zone, valori in euro al metro quadro al mese) e quello del 27 luglio 2023 (5 zone, valori in euro al metro quadro all'anno). Con la sentenza 2005/2024 il TAR della Lombardia ha esteso a entrambi la riduzione IMU e gli incentivi del Comune. Entrambi restano tuttora vigenti.
Serve l'attestazione per il canone concordato a Milano?
Sì, se il contratto è firmato senza l'assistenza delle associazioni di categoria. Per avere la cedolare secca al 10%, l'IMU ridotta e gli incentivi del Comune serve l'attestazione (il timbro) di associazioni di categoria che hanno firmato l'accordo usato per il contratto: una della proprietà e una degli inquilini. L'attestazione conferma che il canone rispetta l'accordo.
Quanto dura un contratto a canone concordato a Milano?
L'accordo di Milano prevede tre tipi di contratto: abitativo, con durata minima di tre anni più due di rinnovo; per studenti universitari, da sei mesi a tre anni; transitorio, fino a diciotto mesi e non rinnovabile. Per le durate oltre 3+2 l'accordo prevede maggiorazioni del canone dal 3% al 10%.
Quali incentivi dà il Comune di Milano nel 2026?
Per chi firma un contratto 3+2 il Comune eroga un contributo una tantum da 1.200 a 2.000 euro secondo la durata, il rimborso fino a 100 euro delle spese di attestazione, un contributo per ristrutturazioni fino a 4.000 euro e un fondo di garanzia che copre fino a 18 mensilità non pagate dall'inquilino. I contributi operano nei limiti dei fondi disponibili.
Come funziona lo sconto IMU per il canone concordato a Milano nel 2026?
Con un contratto a canone concordato l'IMU si riduce del 25%: si paga il 75% dell'imposta calcolata con l'aliquota deliberata dal Comune. Nel 2026 le aliquote del Comune di Milano con la riduzione sono 0,5475% per l'abitazione principale dell'inquilino e 0,78% per gli altri casi, i transitori e gli studenti.
Come si calcola l'IRPEF su un affitto a canone concordato a Milano?
Con la cedolare secca l'IRPEF sul canone non si calcola: si paga il 10% del canone annuo al posto di IRPEF e addizionali, contro il 21% dei contratti a canone libero. Chi non sceglie la cedolare dichiara il canone nel reddito e paga l'IRPEF con le riduzioni previste per questi contratti. Su un canone di 12.000 euro l'anno la cedolare al 10% costa 1.200 euro invece di 2.520 con il 21%: 1.320 euro in meno.
Che differenza c'è tra canone concordato e affitto libero a Milano?
Nell'affitto libero il canone lo decidono le parti e la cedolare secca è al 21%. Nel canone concordato il canone rientra nelle fasce dell'accordo locale, la cedolare secca scende al 10% e l'IMU è ridotta del 25%. Chi non sceglie la cedolare ha la base IRPEF ridotta del 30% e l'imposta di registro calcolata sul 70% del canone.