Si può affittare una stanza della casa in cui vivi?
Sì, e la casa resta la tua abitazione principale, che per la legge 160 del 2019 (articolo 1, comma 741) è l'immobile in cui hai residenza e dimora abituale. Con l'ordinanza 8236 del 2 aprile 2026 la Cassazione ha stabilito che affittarne una parte non fa perdere l'esenzione IMU «qualora il possessore mantenga la propria residenza e dimora abituale nell'immobile», come il Ministero dell'Economia aveva già chiarito nel gennaio 2014 per chi affitta stanze a studenti; se il Comune contesta l'esenzione, tocca a te dimostrare che ci vivi stabilmente.
Quale contratto serve per affittare una stanza?
Non serve un contratto apposito: i modelli del decreto del 16 gennaio 2017 prevedono anche l'affitto di «una porzione dell'unità immobiliare», e la nota al modello chiede di descrivere la parte affittata e gli spazi in comune e di calcolare il canone in proporzione alla sua superficie. A canone concordato hai tre contratti:
- 3+2, il contratto ordinario, che dura almeno 3 anni più 2 di proroga (legge 431 del 1998, articolo 2, commi 3 e 5);
- contratto per studenti universitari, da 6 mesi a 3 anni, per chi è iscritto a un corso di laurea o post laurea in un Comune diverso da quello di residenza (decreto del 16 gennaio 2017, articolo 3);
- contratto transitorio, al massimo 18 mesi, per un'esigenza temporanea scritta nel contratto (durata, canone e tasse del transitorio).
Una stanza affittata per non più di 30 giorni segue invece le regole degli affitti brevi.
Cosa dicono gli accordi di Roma, Milano, Firenze, Napoli e Bologna sulle stanze?
In tutte e cinque le città gli accordi territoriali ammettono il canone concordato per una stanza o una parte della casa, ma con regole diverse: Roma, Napoli e Bologna dividono il canone dell'intera casa in proporzione alla parte affittata, Firenze lo divide tra le superfici in uso esclusivo, mentre Milano parte dalla stanza, a cui somma una quota delle aree comuni (obbligatoria nell'accordo del 27 luglio, facoltativa in quello del 12 giugno).
| Città | Base di partenza | Aree comuni | Limite |
|---|---|---|---|
| Roma | Canone dell'intera casa, diviso per superficie | Divise per superficie | Quota del canone totale |
| Milano | Superficie della parte affittata | Si aggiungono (27 luglio) o si possono aggiungere (12 giugno) | Non oltre il canone dell'intera casa; canone forfettario nelle zone 2–5 (27 luglio) |
| Firenze | Canone dell'intera casa, diviso tra le superfici in uso esclusivo | Comprese in proporzione | Non oltre il canone dell'intera casa; nessun aumento per stanza |
| Napoli | Canone dell'intera casa, diviso per superficie | Comprese in proporzione | Quota del canone totale |
| Bologna | Frazione del canone dell'intera casa | Non indicate dall'accordo | Quota del canone totale |
Roma
Secondo l'accordo territoriale di Roma del 27 luglio 2023 (prot. QC/2023/082672), tuttora vigente, quando si affittano porzioni «il canone dell'intero appartamento […] sarà frazionato in proporzione alla superficie di ciascuna porzione locata, anche considerando parti e servizi condivisi» (titolo A, punto 10, per il 3+2 e titolo B, punto 11, per il transitorio). La stessa regola vale per gli studenti fuori sede (articolo 2 del loro accordo), e nessuno dei due accordi fissa un canone forfettario per stanza.
Milano
A Milano gli accordi del 12 giugno e del 27 luglio 2023, entrambi tuttora vigenti, dedicano il punto 7 alla «locazione di camere e/o locazione parziale» e lo applicano al 3+2, al transitorio e al contratto per studenti.
Nell'accordo del 27 luglio 2023 alla superficie delle camere affittate «andrà sommata la superficie delle parti comuni in relazione al numero delle camere e/o delle porzioni di immobile locate», e la somma dei canoni delle singole stanze non può superare il canone dell'intera casa (punto 7.1); l'accordo del 12 giugno 2023 permette di aggiungere la quota delle aree comuni, anche lasciandola alla trattativa, con lo stesso limite (punto 7). In alternativa l'accordo del 27 luglio fissa un canone mensile forfettario massimo per la singola stanza, solo nelle zone dalla 2 alla 5 e per stanze arredate con finestra di almeno 12 metri quadri in una casa completamente arredata (punto 7.2), lo stesso che vale per la stanza a canone concordato per studenti a Milano.
Firenze
Secondo l'accordo territoriale del 3 luglio 2025, tuttora vigente, il canone dell'intera casa si divide tra le superfici in uso esclusivo, «comprendendo altresì, in misura proporzionale, le superfici degli spazi comuni»: la somma dei canoni delle stanze non può superare quello dell'intera casa e nessuna stanza può avere maggiorazioni (articolo 15, comma 1). Nella divisione entrano anche le camere che il proprietario «riserva per sé, o che non vengono locate», così la loro quota non ricade sugli inquilini (comma 2), e il contratto deve descrivere camere e spazi comuni, con le planimetrie firmate dalle parti (comma 4).
Napoli
A Napoli i due accordi tuttora vigenti, del 29 aprile e del 5 maggio 2025, applicano la stessa regola al 3+2, al transitorio e al contratto per studenti: il canone dell'intero appartamento «è diviso in proporzione alla superficie di ciascuna porzione locata», compresa la quota di parti e servizi condivisi (articoli 5, 13 e 24 del primo; 5, 14 e 25 del secondo).
Bologna
Secondo l'accordo territoriale del 27 marzo 2024, tuttora vigente, se affitti una porzione della casa «il canone sarà determinato in una frazione del canone relativo all'intero appartamento proporzionale alla porzione di appartamento locato» (punto 5).
Cosa cambia se la parte affittata è separata o tieni chiusa una stanza?
Se affitti una parte della casa con ingresso, cucina e bagno propri, a Firenze il canone si può calcolare «solo sulla parte concessa in locazione», se quella parte ha tutti i requisiti di abitabilità, un ingresso esclusivo e nessuna parte comune con il resto (articolo 15); a Roma, Napoli e Bologna il suo canone è la quota di quello dell'intera casa che le corrisponde, mentre a Milano non ci sono aree comuni da aggiungere. Se però quella parte è un'unità catastale a sé, non è più una porzione ma un'altra casa: il canone si calcola come per un appartamento intero e l'IMU si paga, perché l'esenzione riguarda solo l'immobile «iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare» in cui vivi (legge 160 del 2019, comma 741).
Se invece non vivi nella casa e la affitti tutta tranne una stanza chiusa, l'accordo di Firenze tiene conto anche della stanza che ti riservi (articolo 15, comma 2), mentre l'accordo di Roma e quelli di Milano, Napoli e Bologna non prevedono una regola apposita. In ogni caso il contratto descrive la parte affittata e la stanza che ti riservi, e la casa paga l'IMU perché non è la tua abitazione principale.
Quante tasse paghi sull'affitto di una stanza?
Sul canone puoi scegliere la cedolare secca, che sostituisce IRPEF e addizionali e ti esonera da imposta di registro e bollo: secondo l'Agenzia delle Entrate l'aliquota è del 21% e scende al 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa, tra cui Roma, Milano, Firenze, Napoli e Bologna.
Se firmi senza l'assistenza delle associazioni di proprietari e inquilini, per le agevolazioni del canone concordato, cedolare al 10% compresa, serve l'attestazione rilasciata dalle associazioni che hanno firmato l'accordo, come ha chiarito l'Agenzia delle Entrate nella risoluzione 31/E del 20 aprile 2018 (a Milano, chi la rilascia e quanto costa).
Secondo le istruzioni al modello 730/2026, nel quadro B la casa in cui vivi e di cui affitti una parte si indica con il codice 11 se il canone è libero e con il codice 12 se è concordato in un Comune ad alta densità abitativa, come tutte e cinque queste città. Con il codice 12 e la tassazione ordinaria il reddito imponibile dell'affitto si riduce del 30%, tranne che con il transitorio (legge 431 del 1998, articolo 8), mentre con la cedolare l'aliquota del 10% si applica al reddito senza quella riduzione.
Se nella casa non vivi e la affitti stanza per stanza, l'esenzione non spetta: l'IMU si paga, ridotta al 75% per le abitazioni affittate a canone concordato (legge 160 del 2019, comma 760), e nel 730 la casa va indicata con il codice 8.
Domande frequenti sull'affitto di una stanza
Il contratto per una sola stanza va registrato?
Sì: va registrato entro 30 giorni dalla firma, o dalla decorrenza se anteriore, e secondo l'Agenzia delle Entrate l'obbligo manca solo per i contratti che non superano 30 giorni complessivi nell'anno con lo stesso inquilino.
Se affitto due stanze posso scegliere la cedolare secca solo per una?
No, se le affitti nello stesso periodo: secondo la circolare 26/E del 1° giugno 2011 dell'Agenzia delle Entrate, la cedolare scelta per una porzione della casa vale anche per le altre affittate insieme, mentre per un nuovo contratto, firmato quando l'altro è finito, puoi scegliere di nuovo.