Un proprietario a Roma può confrontare il libero mercato con il canone concordato e i relativi vantaggi fiscali. Il primo passo è individuare la microzona dell'immobile e ottenere una stima coerente con l'Accordo Territoriale di Roma.
Step 1 e 2: zona OMI e qualifica di "appartamento normale"
L'Accordo Territoriale Roma 2023 individua 233 microzone OMI (B1, C41, D14, R12…) ognuna con un proprio range di canone €/mq. Per partire serve l'indirizzo dell'immobile, a cui corrisponde una microzona e, con essa, un intervallo di valori. Per un colpo d'occhio sulle zone si può consultare la mappa OMI di Roma o l'articolo Mappa Zone OMI Roma: canone concordato per microzona.
Subito dopo la zona vanno verificati i servizi essenziali dell'alloggio e la documentazione disponibile: entrambi incidono sul posizionamento previsto dall'accordo e devono essere dichiarati correttamente.
Step 3: caratteristiche e fascia dell'immobile
L'accordo considera caratteristiche oggettive come pertinenze, impianti, qualità dell'edificio, accessibilità e stato di manutenzione, che insieme determinano il posizionamento all'interno della fascia della microzona.
Le fasce non sono uguali in tutta Roma e il valore finale non si ricava con un semplice conteggio manuale. Per una stima usa il calcolatore Roma; la pratica definitiva richiede comunque la verifica di un'associazione firmataria.
Step 4: range e superficie convenzionale
Il valore dipende dalla fascia, dalle caratteristiche documentate e dagli eventuali correttivi previsti dall'accordo, ma resta entro i limiti della microzona.
La superficie convenzionale non coincide sempre con i mq calpestabili, perché considera dimensione principale e pertinenze secondo regole specifiche, che il calcolatore applica sul server restituendo solo il range finale.
Step 5: sottoscrizione del contratto agevolato
Il contratto va stipulato sul modello previsto dall'accordo, non su un modello libero. Le tipologie principali sono:
- Ordinario 3+2, con rinnovo automatico e possibilità di durata superiore;
- Transitorio, da 1 a 18 mesi;
- Studenti universitari, da 6 a 36 mesi.
Per accedere ai vantaggi fiscali è necessaria l'asseverazione di un'associazione firmataria dell'accordo (ASPPI, SUNIA, SICET, ARPE, Confedilizia e altre): è il documento che dichiara la congruità del canone rispetto alle fasce. Senza asseverazione il contratto resta valido civilmente ma perde la cedolare al 10% e gli sconti IMU. Funzionamento, documenti e tipologie di contratto sono trattati per esteso nell'articolo Canone Concordato Roma: guida completa.
Step 6: registrazione e vantaggi fiscali cumulativi
Il contratto si registra all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla decorrenza (modello RLI). Il proprietario può optare per la cedolare al 10% al posto del 21% del mercato libero e dell'IRPEF ordinaria: con un canone di 1.000 €/mese si risparmiano circa 1.320 € di imposte ogni anno rispetto alla cedolare ordinaria. La scelta esclude anche gli aggiornamenti ISTAT del canone durante la cedolare (eccetto transitorio e studenti, dove l'aggiornamento non è previsto a prescindere). Per il confronto fra cedolare al 10% concordata, 21% libera e IRPEF ordinaria, si veda Cedolare secca 2026: quando conviene davvero agli affitti lunghi.
Si aggiungono la riduzione IMU del 25% (art. 1, comma 760, della legge 160/2019) e, con la cedolare, nessuna imposta di registro né di bollo, rinnovi compresi. Il proprietario che vuole consolidare i numeri prima di stipulare può usare il calcolatore gratuito Bonus Immobiliare: restituisce direttamente il range mensile per la microzona OMI del suo indirizzo.
Esempio pratico: trilocale a Della Vittoria
- Indirizzo: individua la microzona dell'immobile.
- Superficie: inserisci metratura e pertinenze.
- Caratteristiche: dichiara solo quelle documentabili.
- Risultato: confronta i tre scenari restituiti dal calcolatore.
- Verifica finale: porta dati e documenti a un'associazione firmataria per l'attestazione.
Tre errori frequenti che invalidano il canone concordato
- Stipulare un canone fuori dall'intervallo €/mq dell'Accordo per la microzona OMI: in caso di contestazione la cedolare al 10% decade e il regime fiscale torna ordinario.
- Dimenticare l'asseverazione di un'associazione firmataria dell'accordo: senza, il contratto è valido civilmente ma non accede né alla cedolare al 10% né allo sconto IMU del 25%.
- Inserire una clausola di aggiornamento ISTAT in un contratto transitorio o per studenti: per quelle tipologie l'aggiornamento ISTAT non è previsto e la clausola è nulla.
Domande frequenti sull'Accordo Roma 2023
Chi ha firmato l'Accordo Territoriale di Roma del 2023?
L'accordo del 27 luglio 2023 (prot. QC/2023/082672, depositato presso il Dipartimento Patrimonio e Politiche Abitative di Roma Capitale) è stato sottoscritto da ASPPI, SUNIA, SICET, ARPE, Confedilizia e altre associazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini. È l'accordo tuttora vigente per il canone concordato a Roma.
Come si determina la fascia del canone concordato?
La fascia dipende dalla microzona OMI, dalla superficie convenzionale e dalle caratteristiche documentate dell'immobile. Il risultato va poi verificato nell'attestazione di rispondenza.
Il canone concordato si applica anche a un monolocale o studio?
Sì. L'accordo si applica anche alle metrature ridotte e usa una superficie convenzionale che considera dimensione principale e pertinenze.
Posso usare la cedolare al 10% senza asseverazione di un'associazione?
No. L'asseverazione di un'associazione firmataria dell'accordo è necessaria sia per la cedolare al 10% sia per lo sconto IMU. Senza, il contratto resta valido a tutti gli effetti civili ma il regime fiscale torna ordinario (IRPEF o cedolare al 21%).
Per quali contratti si applica il bonus durata?
La durata può incidere sul canone massimo nei casi previsti dall'accordo e dal DM 16 gennaio 2017. L'effetto varia tra ordinario, transitorio e studenti e viene applicato nel calcolo.
Per chi vuole vedere subito il range di canone concordato del proprio immobile a Roma, il calcolatore gratuito di Bonus Immobiliare restituisce il valore mensile minimo e massimo per la microzona OMI dell'indirizzo, includendo già le sub-fasce A/B/C e le maggiorazioni applicabili. Servono solo indirizzo, metratura e poche caratteristiche.