Un trilocale a Milano Centro, 90mq, locato a 1.400€/mese genera 16.800€ annui. Con l’aliquota al 21% della cedolare secca nel 2026, l’imposta fissa scende a 3.528€. Nel 2025 il gettito di competenza della cedolare secca è sceso del 2,2% rispetto al 2024, secondo il Ministero dell’economia e delle finanze.
Cedolare secca al 21% o al 10%: dipende dal contratto
Per un proprietario l’aliquota dipende dal contratto: 21% sul canone libero, 10% sul canone concordato nei comuni ad alta densità abitativa. Il 28 ottobre 2026 il governo ha annunciato con la manovra per il 2027 un taglio della cedolare sul concordato al 5%, all’1% con un inquilino fino a 35 anni, che non è ancora legge. L’analisi sul canone concordato a Bologna aiuta a capire se il risparmio d’imposta compensa un canone che resta entro i valori dell’accordo territoriale.
Canone libero o concordato: quando conviene
La convenienza dipende dal canone libero che puoi ottenere e dal canone concordato dell’accordo territoriale, al netto delle imposte. A parità di costi, il canone libero tassato al 21% rende di più, al netto della cedolare, del concordato (3 anni più 2) tassato al 10% solo se lo supera di oltre il 13,9%; col concordato l’IMU è inoltre ridotta del 25%. Per decidere, confronta il canone libero con i valori minimo e massimo dell’accordo territoriale del Comune. Se il tuo immobile è in una zona ad alta domanda turistica o commerciale, valuta il passaggio agli affitti brevi regolamentati; per le aree periferiche o universitarie, la nostra analisi sul canone concordato a Torino mostra come il 10% riduce l’imposta a fronte di un canone lordo inferiore.
La gestione fiscale: adempimenti e scelte
L’opzione per la cedolare secca si esercita con la registrazione del contratto (modello RLI) e si può revocare a ogni annualità contrattuale, entro il termine di pagamento dell’imposta di registro di quell’annualità; in proroga va confermata. Un contratto a canone libero non può essere convertito in concordato a metà anno senza una nuova registrazione e il consenso di entrambe le parti. Per le città d’arte e i centri storici, il canone concordato a Firenze permette la cedolare al 10% e l’IMU ridotta del 25%, a fronte di un canone mensile più contenuto.
Simulazione operativa: caso tipico medio-grande città
Prendiamo un appartamento di 85mq a Bologna, zona universitaria, locato a 950€/mese. Reddito annuo: 11.400€. Cedolare secca al 21%: imposta di 2.394€. Canone concordato (800€/mese, entro i valori dell’accordo territoriale): reddito imponibile 9.600€, aliquota 10% = 960€ di imposta. Imposta in meno col concordato: 1.434€. Tuttavia, il canone libero genera 150€/mese in più (1.800€ annui lordi). Sottraendo il vantaggio fiscale del concordato, il netto del libero è di +366€/anno.
Due errori frequenti che erodono il netto 2026
- Non verificare i valori minimo e massimo dell’accordo territoriale del Comune: il canone concordato deve restare entro quei valori.
- Confondere la durata contrattuale con l’aliquota: un contratto a canone libero di 4+4 non accede al 10%, ma solo il concordato (3 anni più 2) ottiene l’aliquota ridotta.
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Fonti
Domande Frequenti
No. Nel 2025 il gettito di competenza è sceso del 2,2% rispetto al 2024 (dati del Ministero dell’economia e delle finanze), ma le aliquote sono le stesse: 21% sul canone libero, 10% sul canone concordato. Il 21% è la regola per i contratti liberi; il 10% vale per i contratti a canone concordato (e per i transitori per studenti e a canone concordato) nei comuni ad alta densità abitativa.
Sì. Per il canone concordato la cedolare secca è al 10% (nei comuni ad alta densità abitativa). L’opzione si esercita con la registrazione del contratto e si può revocare a ogni annualità contrattuale.
Il canone libero dura 4 anni più 4 e ha la cedolare al 21%; il canone concordato dura 3 anni più 2 e ha la cedolare al 10%, nei comuni ad alta densità abitativa. L’aliquota dipende dal tipo di contratto.
Conviene se il canone concordato non è molto più basso del libero: col 10% invece del 21% il libero rende di più al netto della cedolare solo se supera il concordato di oltre il 13,9%.