Un trilocale di 95mq a Milano, zona Navigli, affittato a 140€ al giorno per 280 notti l’anno genera 39.200€ lordi. Applicando il 21% previsto per l’unità scelta in dichiarazione, l’imposta è di 8.232€. Con più di un immobile il conto cambia: sul secondo si paga il 26% e dal terzo l’attività si presume d’impresa.
CIN obbligatorio e sanzioni
Dal 1° gennaio 2025 il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è obbligatorio per ogni unità a uso abitativo affittata per finalità turistiche o con locazione breve. Senza il CIN la sanzione va da 800 a 8.000€; se il CIN non è esposto all’esterno e indicato nell’annuncio, da 500 a 5.000€ e l’annuncio viene rimosso. Per ottenerlo si presenta domanda sul portale del Ministero del turismo, dichiarando anche che l’immobile ha estintori e rilevatori di gas e monossido di carbonio.
Quando scatta la Partita IVA
Dal 2026 la cedolare secca sulle locazioni brevi si applica al massimo a due appartamenti per anno d’imposta: lo stabilisce la L. 30 dicembre 2025, n. 199 (art. 1, comma 17), che modifica l’art. 1, comma 595 della L. 178/2020. Dal terzo appartamento locato brevemente nello stesso anno l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, come indica la guida dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi (aprile 2026). Per capire se rientri nella soglia, usa il calcolatore Sei un imprenditore?.
Il gettito della cedolare secca cala
Secondo il Ministero dell’economia e delle finanze, nel 2025 il gettito di competenza della cedolare secca è sceso del 2,2% (da 4,80 a 4,69 miliardi di euro); gli incassi sono rimasti stabili. Con la dichiarazione dei redditi si sceglie tra cedolare secca e tassazione Irpef ordinaria; con un reddito complessivo oltre 28.000€, dove l’aliquota Irpef marginale è almeno del 33%, la cedolare al 21% o al 26% pesa di meno.
730: cedolare o aliquota Irpef?
La scelta tra cedolare secca (21% su un immobile, 26% sul secondo) e aliquota Irpef dipende dal carico fiscale: se il reddito supera i 50.000€, l’aliquota marginale del 43% erode il netto. Se invece affitti con un contratto di lunga durata a canone concordato, per esempio a Bologna (3 anni più 2), la cedolare secca scende al 10%; il confronto deve includere i costi di gestione.
Affitto breve o canone concordato
Gli affitti brevi richiedono una gestione attiva che il 21% non compensa sempre: mantenere un bilocale per 6 mesi l’anno comporta pulizie e commissioni della piattaforma. Per stabilizzare il reddito, valuta un canone concordato a Torino o un canone concordato a Firenze.
Calcolo pratico: breve vs concordato
Caso tipico: appartamento 85mq a Roma, zona Prati. Canone breve 130€/giorno per 250 notti = 32.500€ lordi annui.
Calcolo Cedolare Secca 21%: 32.500 × 0,21 = 6.825€.
Calcolo Irpef ordinaria (scaglioni 2026: 23% fino a 28.000€, 33% fino a 50.000€; il canone è l’unico reddito e non si considerano addizionali e riduzione del 5%): 28.000 × 0,23 + 4.500 × 0,33 = 7.925€.
Differenza d’imposta a favore della cedolare: 1.100€.
Tuttavia, sottraendo commissioni Airbnb (14%, 4.550€) e costi di gestione (2.000€), il netto reale scende a 19.125€. La scelta dipende dal volume di prenotazioni.
Tre errori che azzerano il vantaggio della cedolare 2026
- Ignorare il CIN obbligatorio: le sanzioni da 800€ a 8.000€ (da 500€ a 5.000€ se non è esposto o indicato nell’annuncio) possono superare il risparmio fiscale.
- Sovrastimare le notti occupate falsa il confronto tra cedolare e Irpef.
- Dimenticare di scegliere la cedolare in dichiarazione: l’opzione si esercita con la dichiarazione dei redditi dell’anno, e con più immobili va indicato anche quello al 21%. Senza opzione si applica l’Irpef, con aliquote fino al 43%.
Verifica i valori di riferimento della tua zona consultando la mappa interattiva delle zone OMI del tuo Comune su Bonus Immobiliare per ottimizzare il canone e rispettare la normativa 2026.
Fonti
Domande Frequenti
Sì. Il CIN è assegnato dal Ministero del turismo e vale in tutte le regioni e le province autonome. Va esposto all’esterno dell’immobile e indicato in ogni annuncio, comprese le piattaforme.
A Milano, 140€ al giorno per 250 notti occupate generano 35.000€ lordi, prima di commissioni, pulizie e costi di gestione. Un contratto a canone concordato (3 anni più 2) con la cedolare secca al 10% dà un reddito più stabile e un’imposta più bassa. Il confronto deve includere i costi di manutenzione ordinaria. A Milano contano anche gli obblighi, i costi e i divieti degli affitti brevi, come l’imposta di soggiorno, che nel 2026 è di 9,50 € a persona per notte.
Il netto si ottiene sottraendo dal lordo l’imposta (21% sull’immobile scelto in dichiarazione, 26% sul secondo), le commissioni della piattaforma, i costi di pulizia e il fondo spese. Un calcolo preciso richiede un foglio con le date di check-in e check-out.
Dal 2026 la cedolare secca si applica al massimo a due appartamenti per anno d’imposta; oltre questa soglia l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. La cedolare è al 21% su un appartamento scelto in dichiarazione e al 26% sul secondo.