Quali obblighi ha chi affitta a Milano fino a 30 giorni?
Chi affitta fino a 30 giorni per contratto ha obblighi verso cinque enti: il Comune per la comunicazione di inizio attività e l'imposta di soggiorno, la Regione Lombardia per il codice regionale e i flussi turistici, il Ministero del Turismo per il codice nazionale, la Questura per gli ospiti e l'Agenzia delle Entrate per le tasse. Da privato basta la comunicazione (CIA), mentre la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) spetta a chi affitta come impresa (legge regionale 27 del 2015, articolo 38).
| Obbligo | Chi lo chiede | Quando |
|---|---|---|
| Comunicazione di inizio attività (CIA), una per ogni alloggio, sul portale Impresainungiorno.gov.it | Comune di Milano, tramite lo sportello unico (SUAP) | Prima di iniziare |
| Codice regionale (CIR), che trovi in ROSS1000 dopo la CIA | Regione Lombardia | Dopo la CIA: senza il CIR non si ottiene il CIN |
| Codice nazionale (CIN) sulla banca dati del Ministero del Turismo, con la dichiarazione che l'alloggio ha gli estintori e, tranne negli alloggi senza impianto a gas in cui è escluso con certezza il rischio di fughe di gas o di monossido di carbonio, i rilevatori di gas e di monossido di carbonio (domande frequenti del Ministero); va esposto fuori dallo stabile e in ogni annuncio | Ministero del Turismo | Prima di proporre l'alloggio |
| Registrazione degli ospiti su Alloggiati Web, dopo aver verificato il loro documento | Questura (testo unico di pubblica sicurezza, articolo 109) | Entro 24 ore dall'arrivo; all'arrivo stesso se il soggiorno dura meno di 24 ore |
| Arrivi e presenze su ROSS1000, anche nei mesi senza ospiti | Regione Lombardia | Entro il 5 del mese successivo |
| Imposta di soggiorno: riscossione, ricevuta e versamento su SoggiorniAmo | Comune di Milano | Versamento entro il 15 aprile, il 15 luglio, il 15 ottobre e il 15 gennaio; dichiarazione annuale all'Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell'anno successivo; conto di gestione (modello 21) entro il 30 gennaio |
| Scelta tra cedolare secca e IRPEF | Agenzia delle Entrate | Nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno dei canoni |
L'ordine conta: prima la CIA, poi il CIR e solo con il CIR si chiede il CIN. Senza CIN la sanzione va da 800 a 8.000 €; se il codice non è esposto o non compare nell'annuncio va da 500 a 5.000 € e l'annuncio viene rimosso (decreto-legge 145 del 2023, articolo 13-ter).
La Regione fissa anche il numero massimo di posti letto in base alla superficie utile dell'alloggio, come prevede l'allegato G bis del regolamento regionale 6 del 30 luglio 2025.
Quanto costa l'imposta di soggiorno su un affitto breve a Milano?
Nel 2026 costa 9,50 € per persona e per notte, fino a un massimo di 14 notti consecutive: dalla quindicesima l'imposta non è dovuta. La tariffa è la stessa per tutto il 2026 e vale solo per quest'anno (delibere di Giunta 1418 del 13 novembre 2025 e 144 del 12 febbraio 2026); le altre regole sono nel regolamento comunale, aggiornato con la delibera di Consiglio 2 del 26 gennaio 2026.
La pagano gli ospiti, ma chi incassa l'affitto, tu o l'intermediario che lo riscuote per te, la raccoglie, rilascia la ricevuta e la versa al Comune: se un ospite rifiuta di pagare, l'imposta resta dovuta. Non la pagano, tra gli altri, i residenti a Milano, i minori di 18 anni, gli studenti universitari fino a 26 anni iscritti agli atenei milanesi e le persone con disabilità con i loro accompagnatori (regolamento, articoli 17 e 19).
Si possono usare le cassette portachiavi per consegnare le chiavi a Milano?
Non su suolo pubblico né su strutture private che si affacciano o sporgono su spazio pubblico: il 4 dicembre 2025 il Consiglio comunale le ha vietate su arredi urbani, segnaletica stradale, recinzioni, cancellate, pali della luce e altre strutture su suolo pubblico, e il divieto è in vigore da gennaio 2026. Chi non le toglie rischia una sanzione da 100 a 400 €, e gli uffici comunali possono rimuoverle senza preavviso, a spese dei responsabili (Regolamento di Polizia Urbana, articolo 90).
Secondo il Consiglio di Stato (sentenza 9101 del 21 novembre 2025), chi affitta deve poi riconoscere l'ospite di persona, o con un dispositivo video all'ingresso che al momento dell'arrivo verifichi che corrisponde al documento: non basta ricevere la copia del documento e mandare un codice di apertura.
Affitto breve o canone concordato a Milano: cosa cambia per il proprietario?
L'affitto breve comporta pratiche iniziali e comunicazioni a ogni soggiorno, con una cedolare secca del 21% su un appartamento e del 26% sul secondo; il canone concordato dà diritto a Milano alla cedolare al 10%, con la registrazione del contratto e, se firmi senza le associazioni di proprietari e inquilini, l'attestazione (Agenzia delle Entrate, scheda sulla cedolare secca aggiornata al 29 maggio 2026).
| Affitto breve (fino a 30 giorni) | Canone concordato 3+2 | |
|---|---|---|
| Cedolare secca | 21% su un appartamento scelto nella dichiarazione dei redditi, 26% sul secondo | 10%, che la legge riserva al canone concordato in comuni come Milano |
| Appartamenti nell'anno | Con più di due appartamenti destinati agli affitti brevi nell'anno l'attività si presume d'impresa e la cedolare non vale per nessuno di essi | Non contano: la soglia riguarda solo gli affitti brevi |
| Imposta di soggiorno | 9,50 € a persona e per notte, che riscuoti e versi tu; per le prenotazioni su Airbnb lo fa la piattaforma | Non si applica: il regolamento la prevede per i contratti fino a 30 giorni |
| Registrazione del contratto | Non obbligatoria se con lo stesso ospite non superi 30 giorni nell'anno | Entro 30 giorni dalla firma |
| Pratiche | CIA, CIR, CIN, Alloggiati Web e flussi su ROSS1000 | Attestazione, se firmi senza le associazioni di proprietari e inquilini |
| Durata | Fino a 30 giorni per ogni contratto | 3 anni più 2 di rinnovo |
A Milano i contratti a canone concordato seguono gli accordi del 12 giugno e del 27 luglio 2023, entrambi tuttora vigenti; il calcolatore del canone concordato di Milano dà il canone minimo e massimo secondo l'accordo del 12 giugno 2023.
Secondo il Comune di Milano, chi alterna l'affitto breve con un transitorio di qualche mese, un 3+2 o un 4+4 sullo stesso alloggio dovrebbe comunicare la cessazione e, per tornare agli affitti brevi, presentare una nuova comunicazione. Per un'esigenza temporanea oltre i 30 giorni esiste il contratto transitorio, fino a 18 mesi.
Il calcolatore «Sei privato o imprenditore?» dice se resti un privato, e quello sulla cedolare secca dell'affitto breve la confronta con l'IRPEF.
Domande frequenti sugli affitti brevi a Milano
Per un affitto breve a Milano serve la SCIA?
No, se affitti da privato: in Lombardia basta la comunicazione di inizio attività (CIA) allo sportello unico del Comune. La SCIA serve a chi affitta come impresa, e dal 2026 l'attività si presume d'impresa con più di due appartamenti destinati agli affitti brevi nell'anno (legge regionale 27 del 2015, articolo 38; legge 199 del 2025).
Chi riscuote l'imposta di soggiorno se affitto con Airbnb?
Per le prenotazioni su Airbnb, in base all'accordo con il Comune di Milano, la piattaforma preleva l'imposta dall'ospite al momento della prenotazione e la trasferisce al Comune alla scadenza. Su SoggiorniAmo devi comunque indicare presenze e periodi di quei soggiorni, mentre per le prenotazioni fatte altrove gli obblighi restano tuoi (Comune di Milano, pagina sull'imposta di soggiorno).
Posso fissare la cassetta portachiavi al cancello del mio palazzo?
No, se il cancello si affaccia sulla strada o su un altro spazio pubblico: il divieto vale anche per le strutture private in quella posizione (Comune di Milano, 4 dicembre 2025).