Cos'era l'equo canone?
L'equo canone era il limite all'affitto delle case fissato dalla legge 392 del 27 luglio 1978: secondo l'articolo 12, il canone annuo non poteva superare il 3,85% del valore locativo, cioè della superficie convenzionale moltiplicata per un costo al metro quadro, con un aumento fino al 30% per le case completamente arredate.
Secondo gli articoli 14, 15 e 24, quel costo partiva da un valore base, diverso tra Centro-Nord e Sud, e si correggeva in base al tipo di casa, alla grandezza del Comune, alla zona, al piano, all'età e allo stato di conservazione; il canone si aggiornava poi ogni anno del 75% della variazione dei prezzi misurata dall'ISTAT, a partire dal mese successivo alla richiesta del proprietario con raccomandata.
L'equo canone esiste ancora?
Per le case no: con l'articolo 14 della legge 431, in vigore dal 30 dicembre 1998, gli articoli della legge 392 sul calcolo e sulla durata dell'equo canone sono stati abrogati «limitatamente alle locazioni abitative». Da allora un affitto abitativo di lunga durata si stipula o si rinnova in due modi (articoli 1 e 2), che la guida affitti dell'Agenzia delle Entrate riassume così:
- canone libero: almeno 4 anni più 4 di rinnovo, con la cifra decisa da proprietario e inquilino;
- canone concordato: almeno 3 anni più 2 di proroga, con la cifra che rientra nei valori dell'accordo territoriale firmato dalle associazioni di proprietari e inquilini.
Per esigenze temporanee si usano invece il contratto transitorio, fino a 18 mesi, e quello per studenti universitari, da 6 mesi a 3 anni, entrambi regolati dal decreto del 16 gennaio 2017.
La legge 392 non è però sparita: per negozi e uffici resta la regola principale e, anche per le case, conserva alcune norme su deposito, spese e morosità.
Che differenza c'è tra equo canone e canone concordato?
L'equo canone era un tetto unico, calcolato con la stessa formula in tutta Italia, mentre il canone concordato rientra in una fascia che cambia da Comune a Comune. Secondo il decreto del 16 gennaio 2017 (articolo 1), l'accordo territoriale fissa per ogni area della città un valore minimo e uno massimo, e il canone del contratto rientra tra i due.
L'equo canone era inoltre un limite di legge, anche se dal 1992 le parti potevano derogarvi con i «patti in deroga», firmati con l'assistenza delle associazioni di proprietari e inquilini (decreto-legge 333 del 1992, articolo 11). Il concordato è invece una scelta, che la legge premia con tasse più basse: secondo il decreto legislativo 23 del 2011 (articolo 3) la cedolare secca scende dal 21% al 10% nei Comuni ad alta tensione abitativa, tra cui Roma, Milano, Torino, Firenze, Bologna e Napoli (circolare 8/E del 2017), e per la legge 160 del 2019 l'IMU è ridotta al 75%.
Una regola dell'equo canone sopravvive nel concordato: per i contratti senza cedolare secca l'accordo territoriale può prevedere un aggiornamento annuale non superiore al 75% della variazione ISTAT, la stessa misura della legge 392 (decreto del 16 gennaio 2017, articolo 1).
| Equo canone (fino al 1998) | Canone concordato 3+2 | Canone libero 4+4 | |
|---|---|---|---|
| Chi fissa la cifra | La legge, con una formula uguale in tutta Italia | Le parti, dentro la fascia dell'accordo territoriale del Comune | Le parti |
| Limite | 3,85% del valore locativo all'anno | Valore massimo dell'accordo per la zona | Nessuno |
| Durata | Almeno 4 anni | 3 anni più 2 | 4 anni più 4 |
| Cedolare secca | Non esisteva (introdotta nel 2011) | 10% nei Comuni ad alta tensione abitativa | 21% |
Esiste un equo canone a Milano o a Roma?
Non come cifra fissata dalla legge: oggi l'affitto con un tetto è il canone concordato, che a Milano segue gli accordi del 12 giugno e del 27 luglio 2023 e a Roma quello del 27 luglio 2023, tuttora vigenti. Il calcolatore restituisce il canone mensile minimo e massimo secondo l'accordo di ciascuna di queste sei città:
- Roma, accordo del 27 luglio 2023: calcolatore di Roma
- Milano, accordi del 12 giugno e del 27 luglio 2023: calcolatore di Milano
- Torino, accordo del 6 dicembre 2022, aggiornato il 15 aprile 2024: calcolatore di Torino
- Firenze, accordo del 3 luglio 2025: calcolatore di Firenze
- Bologna, accordo del 27 marzo 2024: calcolatore di Bologna
- Napoli, accordo del 29 aprile 2025: calcolatore di Napoli
Cosa resta della legge 392 per chi affitta casa?
La legge 431 non ha abrogato le norme della legge 392 su deposito, spese, morosità e subentro, che quindi valgono ancora anche per le case:
- il deposito cauzionale non può superare tre mensilità e matura interessi legali, che il proprietario versa all'inquilino alla fine di ogni anno (articolo 11);
- il mancato pagamento del canone oltre 20 giorni dalla scadenza, o delle spese per un importo superiore a due mensilità, è motivo di risoluzione del contratto (articolo 5);
- le spese per pulizia, ascensore, acqua, luce, riscaldamento e altri servizi comuni sono a carico dell'inquilino, salvo patto contrario, e quelle di portineria lo sono al 90%; l'inquilino le paga entro due mesi dalla richiesta e può vedere i documenti che le giustificano (articolo 9);
- se l'inquilino muore, nel contratto gli subentrano il coniuge, gli eredi, i parenti e gli affini, purché vivessero abitualmente con lui (articolo 6), e la Corte costituzionale vi ha aggiunto il partner convivente (sentenza 404 del 1988).
L'equo canone vale ancora per negozi e uffici?
Il calcolo dell'equo canone no, ma per negozi, uffici e studi professionali la legge 392 resta la regola principale: secondo gli articoli 27, 28 e 32 il contratto dura almeno 6 anni, 9 per gli alberghi, si rinnova tacitamente per un periodo uguale salvo disdetta e, nei contratti che non superano questa durata minima, l'aumento annuale del canone, se previsto, non può superare il 75% della variazione ISTAT.
Domande frequenti sull'equo canone
Un contratto firmato prima del 1998 segue ancora l'equo canone?
Solo se è ancora nella durata pattuita all'origine: per i contratti in corso alla fine del 1998 la legge 431 ha mantenuto le vecchie regole per l'intera durata, mentre quelli che si sono rinnovati tacitamente sono diventati contratti di 4 anni più 4 (articoli 2 e 14).
Il canone concordato è obbligatorio?
No: proprietario e inquilino possono scegliere il canone libero, con un contratto di 4 anni più 4, oppure il canone concordato, con un contratto di 3 anni più 2 (legge 431 del 1998, articolo 2).
Le case popolari hanno ancora l'equo canone?
Le case popolari seguono le regole della Regione: la legge 431 del 1998 le esclude dalle sue norme sugli affitti e chiede alle Regioni di fissare i criteri del canone al posto di quelli legati alla legge 392, che restano validi finché la Regione non li sostituisce (articoli 1 e 4).