Chi stabilisce i valori del canone concordato?
Li stabiliscono le associazioni dei proprietari e degli inquilini, che su convocazione del Comune firmano l'accordo territoriale previsto dalla legge 431 del 1998 (articolo 2, comma 3). Secondo il decreto del 16 gennaio 2017 l'accordo raggruppa il territorio comunale in aree omogenee per valori di mercato, servizi e tipo di edifici, può distinguere le zone di particolare pregio o degrado e fissa per ogni area un valore minimo e un valore massimo del canone.
Per questo il canone concordato cambia da città a città, e lo stesso appartamento vale in modo diverso a seconda dell'area in cui si trova.
Quali caratteristiche della casa contano?
Dentro la fascia dell'area il canone dipende dalla superficie della casa e dalle caratteristiche che il decreto del 16 gennaio 2017 elenca all'articolo 1:
- il tipo di alloggio;
- lo stato di manutenzione dell'alloggio e dell'intero edificio;
- le pertinenze, come posto auto, box o cantina;
- gli spazi comuni, come cortili, giardini o impianti sportivi;
- i servizi tecnici, come ascensore, riscaldamento, classe energetica e aria condizionata;
- l'eventuale arredamento.
L'accordo può inoltre alzare il minimo e il massimo per i contratti più lunghi della durata minima e indicare gli elementi che abbassano il massimo, e ogni città traduce queste voci in regole proprie.
Quanto vale il canone concordato al metro quadro nelle grandi città?
Fra gli accordi che esprimono i valori al mese il canone va da 2 € al metro quadro, il minimo di Firenze, a 37 € nella zona 1 di Milano, mentre Napoli, Bologna e l'accordo di Milano del 27 luglio 2023 li esprimono all'anno. Sono i valori di base, ai quali ogni accordo applica i propri aumenti e le proprie riduzioni, e la fascia della tua casa è quella della sua area.
| Città e accordo | Valore minimo | Valore massimo | Dove si trova il massimo |
|---|---|---|---|
| Roma, accordo del 27 luglio 2023, tuttora vigente | 3,20 € al m² al mese | 31,50 € al m² al mese | Centro storico, Tridente |
| Milano, accordo del 27 luglio 2023 | 50 € al m² all'anno | 310 € al m² all'anno | Zona 1 |
| Milano, accordo del 12 giugno 2023 | 5 € al m² al mese | 37 € al m² al mese | Zona 1 |
| Firenze, accordo del 3 luglio 2025 | 2 € al m² al mese | 13,50 € al m² al mese | Zona di pregio |
| Torino, accordo del 6 dicembre 2022, aggiornato il 15 aprile 2024 | 2,50 € al m² al mese | 8 € al m² al mese | Zona di pregio |
| Napoli, accordo del 29 aprile 2025 | 22 € al m² all'anno | 169 € al m² all'anno | Area 7 |
| Bologna, accordo del 27 marzo 2024 | 36 € al m² all'anno | 175 € al m² all'anno | Zona di pregio |
Fonti: Roma Capitale, allegato 1 · Milano, accordo del 27 luglio 2023, allegato 2 (Sunia) · Milano, accordo del 12 giugno 2023 (Unioncasa) · Firenze, articolo 5 · Comune di Torino, allegato 2 · Napoli, allegato B (Asppi) · Città metropolitana di Bologna, allegato 1.
Come trovi il canone della tua casa?
Il canone della tua casa parte dall'indirizzo, perché è l'indirizzo a decidere l'area dell'accordo: con il calcolo del canone concordato inserisci l'indirizzo e la superficie, e il calcolo applica l'accordo del tuo Comune a Roma, Milano, Firenze, Torino, Napoli e Bologna.
Se firmi il contratto senza l'assistenza delle associazioni, ti serve poi l'attestazione di un'associazione che ha firmato l'accordo, che conferma che il canone lo rispetta: per l'Agenzia delle Entrate (risoluzione 31/E del 20 aprile 2018) è necessaria per avere le agevolazioni fiscali.
Perché conviene affittare a canone concordato?
Perché il canone più basso del mercato viene ripagato dalle tasse: secondo l'Agenzia delle Entrate la cedolare secca sul canone concordato è al 10% invece del 21% nelle grandi città, nei Comuni confinanti, negli altri capoluoghi di provincia e nei Comuni ad alta tensione abitativa, e l'IMU calcolata con l'aliquota del Comune è ridotta al 75% (legge 160 del 2019, articolo 1, comma 760).
Il 28 ottobre 2026 il governo ha annunciato con la manovra per il 2027 una cedolare al 5% sugli affitti concordati, all'1% con un inquilino fino a 35 anni, che non è ancora legge.
Domande frequenti sul calcolo del canone concordato
Come si calcola il canone concordato se il Comune non ha un accordo?
Valgono le fasce dell'accordo precedente, aggiornate con l'indice Istat dei prezzi al consumo; se il Comune non ha mai avuto un accordo, si usa quello del Comune con una popolazione simile più vicino, anche in un'altra regione (decreto del 14 luglio 2004, articolo 1).
Il contratto transitorio usa gli stessi valori?
Sì, nei Comuni con più di diecimila abitanti il canone del transitorio rientra tra il valore minimo e il valore massimo dell'area, che l'accordo può però modificare per tenere conto di esigenze locali (decreto del 16 gennaio 2017, articolo 2).
Il canone concordato si aggiorna con l'Istat?
Se il proprietario non sceglie la cedolare secca, l'accordo può prevedere un aggiornamento annuo non superiore al 75% della variazione Istat dei prezzi al consumo; con la cedolare, secondo l'Agenzia delle Entrate, rinuncia a qualsiasi aggiornamento per tutta la durata della scelta.
Serve l'attestazione del canone concordato?
Sì, se firmi il contratto senza l'assistenza delle associazioni di proprietari e inquilini: l'attestazione di un'associazione che ha firmato l'accordo conferma che il canone lo rispetta e, per l'Agenzia delle Entrate, è necessaria per avere le agevolazioni fiscali.