Per un bilocale con rendita catastale di 900€ acquistato da un privato a 200.000€ con i benefici prima casa, chiedendo il prezzo-valore la base è 103.950€ (900 × 1,05 × 110) e il registro 2.079€ invece di 4.000€. Le agevolazioni si perdono se vendi entro 5 anni senza riacquistare entro un anno, se non sposti la residenza nel Comune entro 18 mesi o se le dichiarazioni nell’atto sono false: si pagano le imposte risparmiate, gli interessi e, di regola, una sanzione del 30%.
Prima casa: i requisiti
La casa deve essere un’abitazione di categoria A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 o A/11 (escluse A/1, A/8, A/9) e trovarsi nel Comune in cui hai la residenza o la trasferisci entro 18 mesi, oppure in cui lavori. Non c’è un limite di reddito.
Fondo di garanzia prima casa Consap: a chi è riservato
Il Fondo di garanzia prima casa è riservato ad alcune categorie: tra queste i giovani sotto i 36 anni, le giovani coppie, i nuclei monogenitoriali con figli minori e, dal 3 agosto 2026, le persone con disabilità permanente. Copre il 50% della quota capitale del mutuo; per le categorie prioritarie la garanzia può essere innalzata, nei limiti ISEE previsti, fino al 31 dicembre 2027.
Bonus prima casa e Bonus Ristrutturazione: due agevolazioni distinte
Non va confuso con il Bonus Ristrutturazione 2026, che nel 2026 offre il 50% sulle spese di ristrutturazione dell’abitazione principale (36% per le altre case), fino a 96.000€ per unità immobiliare. Sono due agevolazioni distinte: l’una riguarda le imposte dell’acquisto, l’altra le spese dei lavori. Per i lavori di efficienza energetica l’ecobonus resta nel 2026 al 50% o al 36%, mentre il nuovo 65% per il 2027 è per ora solo un’ipotesi.
Spese notarili e registro: il risparmio reale nel 2026
L’Agenzia delle Entrate indica, per l’acquisto da un privato, l’imposta di registro al 2% con un minimo di 1.000€, più 50€ di imposta ipotecaria e 50€ di imposta catastale. Se compri da un’impresa che applica l’IVA, l’aliquota è del 4%, mentre registro, ipotecaria e catastale sono di 200€ ciascuna.
Caso tipico: calcolo dell’imposta di registro
Rendita catastale 900€, prezzo di acquisto 200.000€, acquisto da un privato con i benefici prima casa.
Con il prezzo-valore la base imponibile è 900 × 1,05 × 110 = 103.950€ e il registro al 2% è di 2.079€.
Senza il prezzo-valore il registro è 200.000 × 2% = 4.000€.
Se chiedi al notaio il prezzo-valore, il prezzo non conta; altrimenti l’imposta di registro si calcola sul prezzo indicato nell’atto.
Quando NON conviene o errori frequenti
- Non spostare la residenza nel Comune entro 18 mesi dall’acquisto
- Vendere entro 5 anni senza riacquistare entro un anno
- Non vendere entro due anni la casa già posseduta, se era stata acquistata con le agevolazioni
Consulta la mappa interattiva delle zone OMI del tuo Comune su Bonus Immobiliare per verificare i range di canone concordato per microzona aggiornati.
Fonti
- www.idealista.it
- www.agenziaentrate.gov.it
- www.agenziaentrate.gov.it
- www.agenziaentrate.gov.it
- www.ilsole24ore.com
Domande sui requisiti prima casa 2026
Sì, come pertinenza: ne spetta una per ciascuna categoria (C/2, C/6, C/7), se è destinata in modo durevole a servizio della casa acquistata con le agevolazioni.
No. Le agevolazioni prima casa riguardano le imposte dell’acquisto (registro, ipotecaria e catastale, oppure IVA) e non cambiano l’IMU sugli altri immobili, che dipende dalle aliquote del Comune.
Sì, se rientri in un’altra categoria ammessa, per esempio nucleo monogenitoriale con figli minori o famiglia con almeno tre figli sotto i 21 anni entro i limiti ISEE. La garanzia è del 50% della quota capitale e, per le categorie prioritarie, può essere innalzata entro i limiti ISEE previsti.
Sì, sono due agevolazioni diverse: le imposte ridotte riguardano l’acquisto, la detrazione riguarda le spese dei lavori.
Dipende. Se compri da un privato (o da un’impresa che vende senza IVA) puoi chiedere al notaio il prezzo-valore: il registro si calcola sul valore catastale (rendita × 1,05 × 110) e non sul prezzo pagato. Senza questa richiesta il registro del 2% si calcola sul prezzo indicato nell’atto, con un minimo di 1.000€.