Cos'è il Compromesso e a Cosa Serve
Stai per comprare casa e non sai se fare il compromesso dal notaio o in agenzia? È una delle decisioni più importanti nella fase preliminare di una compravendita immobiliare, e la scelta giusta dipende dalla tua situazione specifica.
Il compromesso, tecnicamente chiamato "contratto preliminare di compravendita", è l'accordo con cui venditore e acquirente si impegnano reciprocamente a stipulare il contratto definitivo (il rogito) entro una certa data. Non trasferisce la proprietà, ma crea un obbligo legale tra le parti.
Differenza tra compromesso e rogito
| Aspetto | Compromesso | Rogito |
|---|---|---|
| Cosa è | Impegno a vendere/acquistare | Vendita effettiva |
| Trasferimento proprietà | No | Sì |
| Notaio obbligatorio | No (obbligatorio per gli immobili da costruire) | In pratica sì (serve per la trascrizione) |
| Registrazione | Obbligatoria | A cura del notaio |
| Pagamento | Caparra/acconto | Saldo prezzo |
Il compromesso serve a "bloccare" l'affare, garantendo tempo per ottenere il mutuo, completare le verifiche tecniche e organizzare il rogito. Nel frattempo, l'acquirente versa una caparra che tutela entrambe le parti.
Compromesso in Agenzia: Come Funziona
Il compromesso può essere stipulato in agenzia immobiliare, anche senza notaio.
Come si svolge
-
Accordo sul prezzo
Acquirente e venditore raggiungono l'accordo finale sul prezzo e sulle condizioni della vendita. -
Redazione del contratto
L'agente immobiliare prepara il compromesso utilizzando modelli contrattuali standard, inserendo tutti i dati delle parti e dell'immobile. -
Firma delle parti
Venditore e acquirente firmano il preliminare in presenza dell'agente, che funge da testimone. -
Versamento della caparra
L'acquirente versa al venditore la caparra confirmatoria nella misura concordata. -
Registrazione
Il contratto deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma.
Costi del compromesso in agenzia
| Voce di costo | Importo |
|---|---|
| Imposta di registro | 200 euro + 0,50% su caparra confirmatoria e acconti di prezzo (se previsti) |
| Imposta di bollo | 16 euro ogni 4 facciate/100 righe |
| Totale indicativo | 200 euro di registro più 16 euro di bollo ogni 4 facciate (esclusa l'imposta sulla caparra e sugli acconti) |
Pro e contro del compromesso in agenzia
Vantaggi:
- Costi contenuti rispetto al notaio
- Velocità di esecuzione
- Comodità logistica (spesso si firma nella stessa agenzia)
- Assistenza dell'agente durante tutto il processo
- Adatto alla maggior parte delle compravendite standard
Svantaggi:
- Nessuna garanzia di tutela contro ipoteche o pignoramenti successivi
- Il contratto non può essere trascritto
- Minore controllo sulla regolarità urbanistica
Compromesso dal Notaio: Come Funziona
Il compromesso dal notaio offre maggiori tutele legali a costi superiori ed è la scelta consigliata in situazioni particolari o quando si desidera massima sicurezza.
Come si svolge
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Incarico al notaio
L'acquirente (o le parti congiuntamente) incarica il notaio di redigere il preliminare. -
Verifiche preliminari
Il notaio esegue le visure ipotecarie e catastali, verificando la situazione dell'immobile. -
Redazione dell'atto
Il notaio redige il contratto preliminare come atto pubblico o scrittura privata autenticata. -
Firma e autenticazione
Le parti firmano davanti al notaio, che autentica le firme e garantisce l'identità dei contraenti. -
Trascrizione (opzionale)
Su richiesta, il notaio può trascrivere il preliminare nei registri immobiliari.
La trascrizione del preliminare
La trascrizione è il vero valore aggiunto del compromesso notarile. Trascrivendo il preliminare, l'acquirente ottiene una protezione legale forte: qualsiasi ipoteca, pignoramento o vendita a terzi successiva alla trascrizione non potrà pregiudicare i suoi diritti, a condizione che il rogito sia trascritto nei termini di legge.
Gli effetti della trascrizione cessano se il rogito non viene trascritto entro un anno dalla data fissata per la stipula e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c.).
Costi del compromesso dal notaio
| Voce di costo | Importo |
|---|---|
| Compenso del notaio | da concordare con il notaio |
| Imposta di registro | 200 euro + 0,50% su caparra confirmatoria e acconti di prezzo (se previsti) |
| Imposta di bollo | 155 euro (atto pubblico) |
| Trascrizione (se richiesta) | 200 euro + 35 euro diritti |
| Totale indicativo | 355 euro di imposte fisse (590 euro con la trascrizione), più il compenso del notaio (esclusa l'imposta sulla caparra e sugli acconti) |
Pro e contro del compromesso dal notaio
Vantaggi:
- Possibilità di trascrizione (tutela massima)
- Verifiche ipotecarie e catastali approfondite
- Garanzia di correttezza formale del contratto
- Autenticazione delle firme
- Consulenza legale qualificata
Svantaggi:
- Costi significativamente più alti
- Tempi più lunghi per la preparazione
- Necessità di appuntamento nello studio notarile
Tabella Comparativa: Agenzia vs Notaio
| Caratteristica | In Agenzia | Dal Notaio |
|---|---|---|
| Costo medio | 200 euro di registro più bollo | 355 euro di imposte (590 con la trascrizione) più il compenso del notaio |
| Trascrizione | Non possibile | Possibile |
| Verifiche immobile | Base | Approfondite |
| Tutela acquirente | Standard | Massima |
| Registrazione | A cura delle parti e dell'agente immobiliare che ha concluso l'affare | Curata dal notaio entro 30 giorni |
| Consigliato per | Compravendite standard | Situazioni complesse |
Quando Conviene Uno o l'Altro
La scelta tra compromesso in agenzia o dal notaio dipende principalmente dalla complessità della transazione e dal livello di rischio che sei disposto ad accettare.
Quando il compromesso in agenzia è sufficiente
- Immobile esistente con documentazione regolare
- Venditore affidabile (privato o società solida)
- Nessuna ipoteca o gravami sull'immobile
- Tempi brevi tra compromesso e rogito
- Situazione urbanistica chiara e verificata
- Budget limitato per le spese accessorie
Quando è meglio rivolgersi al notaio
- Immobile in costruzione o su carta: se acquisti come persona fisica dal costruttore, con permesso di costruire o SCIA presentati dal 16 marzo 2019, il preliminare si stipula dal notaio (lo richiede la legge), e c'è il rischio di insolvenza del costruttore
- Immobile ereditato: possibili problemi successori
- Problemi catastali o urbanistici: abusi, difformità, condoni pendenti
- Tempi lunghi tra compromesso e rogito
- Caparra importante
- Venditore con difficoltà economiche: rischio di ipoteche o pignoramenti
Se acquisti come persona fisica un appartamento in costruzione dal costruttore, con permesso di costruire o SCIA presentati dal 16 marzo 2019, il preliminare si stipula dal notaio: lo richiede la legge. Con la trascrizione, se il costruttore entra in liquidazione giudiziale (la procedura che ha sostituito il fallimento), hai un privilegio sull'immobile per i crediti che vantassi verso l'impresa (art. 2775-bis c.c.).
Registrazione Obbligatoria del Compromesso
Indipendentemente da dove fai il compromesso, la registrazione all'Agenzia delle Entrate è sempre obbligatoria: non registrare il preliminare comporta sanzioni pecuniarie.
Termini per la registrazione
| Tipo di atto | Termine |
|---|---|
| Scrittura privata (agenzia) | 30 giorni dalla firma |
| Atto pubblico o autenticato (notaio) | 30 giorni dalla firma |
Imposte da pagare
- Imposta di registro fissa: 200 euro
- Imposta sulla caparra confirmatoria: 0,50% dell'importo
- Imposta sull'acconto di prezzo: 0,50% dell'importo
- Imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe
Le imposte pagate sulla caparra e sull'acconto vengono poi scomputate dalle imposte dovute al rogito.
Se non registri il compromesso, rischi una sanzione pari al 120% dell'imposta dovuta, con un minimo di 250 euro; se registri con un ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione è del 45%, con un minimo di 150 euro. Con il ravvedimento operoso la sanzione si riduce, ma è fondamentale regolarizzare il prima possibile.
Differenza tra registrazione e trascrizione
Molti confondono questi due concetti.
- Registrazione: obbligatoria per tutti, serve a dare data certa e pagare le imposte
- Trascrizione: facoltativa, possibile solo se il preliminare è un atto pubblico o una scrittura privata con firme autenticate, protegge l'acquirente da ipoteche, pignoramenti e vendite a terzi successivi alla trascrizione
Prima di preparare il compromesso
Vuoi un contratto di compravendita professionale e sicuro? Il percorso online per generare il compromesso non è ancora disponibile su Bonus Immobiliare. Usa la guida come checklist e fai verificare il documento da un professionista.
Valuta con attenzione:
- Effetti della proposta vincolante e non vincolante
- Contenuto del preliminare e scadenze
- Clausole necessarie per mutuo e verifiche urbanistiche
- Tipo e importo della caparra
Domande Frequenti sul Compromesso
No, di regola il compromesso dal notaio non è obbligatorio (lo è per gli immobili da costruire comprati dal costruttore, con permesso di costruire o SCIA presentati dal 16 marzo 2019). Il preliminare di compravendita può essere stipulato anche privatamente tra le parti o in agenzia. Tuttavia, può essere trascritto nei registri immobiliari solo il preliminare stipulato con atto pubblico o con scrittura privata autenticata dal notaio, offrendo maggiore tutela all'acquirente.
Le imposte fisse del compromesso dal notaio sono 200 euro di registro e 155 euro di bollo, più 200 euro di imposta ipotecaria e 35 euro di tassa ipotecaria se si trascrive. A queste si aggiungono lo 0,50% sulla caparra confirmatoria e sugli acconti di prezzo non soggetti a IVA (se previsti) e il compenso del notaio, da concordare.
Il compromesso va registrato entro 30 giorni dalla firma, sia se stipulato per scrittura privata sia se redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata (in questo caso se ne occupa il notaio). La registrazione è obbligatoria indipendentemente dalla modalità di stipula.
La registrazione è obbligatoria per tutti i compromessi e serve a dare data certa al contratto. La trascrizione invece è facoltativa, possibile solo se il preliminare è un atto pubblico o una scrittura privata con firme autenticate dal notaio, e protegge l'acquirente da ipoteche, pignoramenti o vendite a terzi successive alla trascrizione, purché il rogito sia trascritto nei termini di legge.
Sì, il compromesso in agenzia è adatto a molte compravendite standard. Tuttavia, in situazioni complesse (successioni, problemi urbanistici) è consigliabile rivolgersi al notaio per maggiori tutele; per gli immobili da costruire comprati dal costruttore, con permesso di costruire o SCIA presentati dal 16 marzo 2019, il preliminare deve essere stipulato dal notaio.